近年不少港人在英国置业,渐渐感受到当地按揭审批较重视资金来源,与中国香港银行关注入息截然不同。近期笔者经手两宗英国按揭转介个案中,两位申请人都在资金来源上未能令英国银行信服,按揭遭到拒批,值得有意买英国楼人士借镜。
中国香港按揭审批重视入息的真实性、稳定性和持续性;英国按揭较重视的却是资金来源,始终当地有很多不同国籍人士居住或经商,包括中东、俄罗斯等,资金进进出出,故此英国银行在反审查方面相当严谨,按揭审批亦不例外。
申请英国按揭需提供6个月出粮纪录,银行会审查期间是否有大额现金流入。这资金来源复杂性,是一般人申请英国按揭感到困难的主要原因。
个案1:现金存款惹质疑
近期有一宗个案,一名儿子获母亲转账2万英镑(约21万港元)作购买英国楼首期,英国银行遂要求他提供母亲银行过去6个月的银行月结单。当追踪到这笔2万英镑源头时,发现该名母亲将现金存入自己银行后,再转账给儿子。
由于该名母亲是退休人士,没有收入,儿子遂向银行解释这笔钱其实是母亲平时存放在家中的现金,但不为英国银行所接受,较终直接拒绝了其按揭申请。
个案2:出售
另一个案是,英国按揭申请人银行户口有一笔资金来自现金存入,当银行查询这笔资金来源时,申请人解释是出售实体所得。虽然有金行单据,但银行并不接受,原因是黄金本身来历不明,申请人也无法提供有效解释买入这批的钱从何而来,较终有关按揭也是拒批收场。
最后,如果未来有意在英国买楼申请按揭的话,出粮要尽量保持「干净」,不要存入大额现金、不要进行交易,否则按揭审批将困难重重,或牵涉较长时间。
同一时间要注意,出粮过于「干净」的话,例如只涉及每月薪金入账,没有其他交易,银行或会质疑该户口不是申请人主要银行户口,又会要求申请人提供主要银行月结单,然后再进行新一轮资金审查。故此,出粮要有合理交易量,譬如提取生活费、缴付水电煤杂费等。